买房遇到房虫怎么办「想当买房高手这个楼市房虫的操盘日记说尽了秘密」

四个真人真事，四种买房场景，你必然中招。

上一轮的限购、限贷等调控让最近的一个冬眠期无尽的漫长，投资客们也经历了很长的一个冬眠期。除一线楼市外，2015年限购全面解除，春暖花开，投资客们比以往醒的慢了些，小心了些。不断的看、听、闻、触摸，了解、分析、判断、决策。就这样，随着政府几剂猛药做催化剂，盛夏仍然气势磅礴地来了，虽然来得比预期的慢了以些，但是仍然炽热、坚决，厚积薄发，量变再次催生了质变。

今天谈谈抢房心理与投资复盘，我从一个段子开始：

2015年败家排行榜：

第1名：卖房炒股

第2名：卖房

第3名：炒股

第4名：创业

第5名：P2P和民间集资

第6名：炒原油贵金属

第7名：吸毒

第8名：赌博

第9名：养小三

第10名：淘宝

赤裸裸的，是对房市的垂涎三尺，是对股市的捶胸顿足。这就是国情，C端大众中，大多数永远踩不到那个点儿上。买房卖房、满仓清仓，交易规则清晰严谨，背后其实都是一个宏大的价值体系、市场逻辑、技术曲线以及更为重要的心理博弈。

在这里，给各位看官还原下其中的精彩心理博弈，自己身边四个朋友的真人真事，欢迎对号入座。

片段一：W君

41岁，不太稳定的民企中层，曾经赚过一小段快钱，有那么几套一个萝卜一个坑家人分别住着的小房子，但相比购买时候的价格，都涨了不少。这个人对个人职业预期不是很高，甚至有一些危机感。

置业目的：老大的学区、老二的房间，老人偶尔过来照顾下孩子，四居室是个标配，十年内的终极居所。

这一轮，越高端、涨得越疯。不是之前没有考虑，而是房价上涨起来，被逼得不得不出手。于是，卖房、借钱、不顾悬在头上的职业风险，以及中年危机。

心理博弈：不管未来涨跌，总价再高对家庭也是刚需，宁愿接受泡沫后的降价，也绝不接受房价上涨后买不起、家人承担无法入学及居住的风险。

购房结果：与几位同样心理的购房者在中介狭小的门店竞拍一套房子，最终比市场价溢价25%成交。据说，隔天这个小区唯一在售的几套房源不约而同地都涨了20%。

片段二：L君

30岁，国企新生代力量，年薪稳定，积蓄不多，对职业发展有预期。与90后女友甜蜜住在稍远些的未来婚房里。

置业目的：改善有点儿吃力，关键家庭结构没那么紧迫。但对经济、市场有足够强判断力。心态很典型，一定要让钱稳定又高收益的周转起来。

心理博弈：咬着牙，是提前把未来10年需要的改善换房需求一口气落实了，还是再投资一轮，享受又一个周期的红利？比较纠结。

城市地图在桌面上缩小、放大、缩小、再放大——价格等高线一稿又一稿、城市规划配套一版又一版。这个人研究到可以手绘出主城区每一条街道、每一个小区；倒背出来地方政府每一次重大规划和XX年的重点工程，最后，结合自己的工作背景，甚至给每一个行政区、每一个版块、每一个小区都画上了YES和NO。

面对自己构筑的无懈可击的价值逻辑，心理的倾向是，再投资享受一轮新周期的红利。

购房结果：二成首付及税费减免政策一出，要改善的房子瞬间变成了两套投资价值极强的房产，因为投资的是二手房，所以，买的时候还找到了低于市场价急于出手的房东。据说，给他找房的几个中介过程虽然很痛苦，但之后却从中学到了很多东西，华丽丽地蜕变，由青涩小伙儿变成了置业专家，卖房业绩一路高歌猛进。

片段三：M君

35岁，私人老板，财富公私分不太清，事业不温不火。应了深圳的一个笑话，XX创业没钱，有两套房，200万一套，卖了一套创业。辛辛苦苦10载，创业投入的200万公司变成了500万，留下来的一套房子却涨到了2000万。

置业目的：孩子已经上了私立小学，但住得太远，不能苦了孩子。住的面积可以小，但是，距离不能再那么远。

心理博弈：资金有限，买了房子就做不了事业。钱是要靠做事赚的，投资房产早晚出现泡沫。如果自己多赚些钱，拿闲钱买房子，岂不是更好？

购房结果：看中的房子每涨10万，就觉得距离自己判断崩盘的日子不远了。就这样看着涨，等待着崩盘。据说，M君后来不看房了，把做事业的时间用来开车接送孩子了。

片段四：S君

24岁，大学毕业，父母工薪，首付能力有那么一点儿、月供能力还是那么一点儿。不是本市人，但媳妇得娶。

置业目的：就是不能看着房价涨和自己没关系，无论如何也要奔跑起来。辗转反侧，找到师兄L君求教。除了钱，师兄都帮了他。

心理博弈：掂量着用父母的赞助去很远的地方，先买一套等着城市翻天覆地闹革命，还是听L师兄的建议，咬碎牙也得买市中心的房子？

购房结果：终于，还是得听师兄的。首付不够，想了个众筹方案，拉着上下铺的兄弟，三人平摊了首付和月供。据说，一个明媚的周末，早中晚分别有三位踌躇满志的小伙每人带着自己心爱的姑娘，来到这套房子里，对她们说：“这里虽然我只有三分之一，但等我们结婚的时候，卖掉了就有了我们自己的首付”。在这里，姑娘和小伙们都找到了这个城市的归属感。

真人真事，真的都是真人真事。

好评君天天和房地产打交道，身边亲人、朋友购房的故事了解得很多。

行里行外，圈里圈外。看着、听着别人的故事，总感觉形形色色之下有那么多的共同点。

1、预期是那么的可怕：

房产价值，其实是一个预期。虽然房子实实在在的矗立在那里，但价值多少，经济学家说了不算，市场和老百姓的预期说了算。人的本性往往倾向于接受美妙的结局，所以，暴涨常来，暴跌不常来。

2、别忽略房产的自然属性：

2009年，面对高房价，陈保存给过一个通俗的假设：北京房价高，那么假设北京房子全不要钱了，大家抽签，每人一套，免费。你就会发现，没过几年，住五环的人一旦有点儿钱，就琢磨着是不是与住二环的朋友商量能不能加点儿钱，俩人换一下。

就是这个逻辑，别忽略房产的自然属性。谈到涨跌，大家把房子看得和股市一样，他们的价格不确定。但每天睡觉的房子，和空气、水一样不可或缺。当然，这里说的是政府想方设法调控的房子，不是政府想要去的库存。

3、投资要量力，刚需不能要命：

既然谈到投资，就不能落俗。房市有风险，投资需谨慎。房产保值能力再强，也不建议拿身价性命去赌，加上房产投资周期较长，压力是会很漫长的存在的。

刚需不一样，不管婚房、学区房、二胎房、老少三代房。既然想明白了早晚要咬一咬牙，就别犹豫，趁早。

这个时候不玩儿命，以后想玩儿命也进不了场了。

4、去伪存真，投资房子确实得专业：

刚需的购房不赘述了，再怎么专业，也逃不过区位、交通、学校、圈子等几个限制。交叉评估下来，你最终就是得买那几个小区、那几套户型的房子。这一点，如果你的购房需求和评论君研究范围刚好重合，那就算送你的一份红利了。

但是，投资不一样，在全流程中，有几个点，务必专业：

2、多少钱：大户型投资，多考虑些总价，别纠结建筑面积大小10几平米，布局合理出房率高的房子，单价高点儿完全可以忽略。小户型投资，考虑些功能性，小两室一定比舒适的一居未来溢价空间大很多，虽然面积差不多;

3、不利点：投资不能买便宜房子，什么顶楼、东西向、挡光、紧邻不利因素等等的房子，尽量别买，你投资不太在意，别人接棒买了自住却是格外的在意，到那时就构成了卖房障碍。

4、追不追：一个小区暴涨另一个不温不火，追不追高是个问题。除非你有L君的本事对城市昨天今天明天了如指掌，不然你判断不了到底是价值洼地还是真有问题。普通老百姓，还是追高来得安全；

投资房子，确实得专业。除了静态的房产本身，动态的资金测算也得搞清楚。怎么贷款、怎么用公积金、怎么结合自己资金情况做评估、怎么避税等等，买一两套就会有体会。

零零总总，看得出买房子其实是个细活，也是个专业的活儿。发达国家房产经纪人是非常受人尊敬的职业。中国目前还是廉价西装领带电动车、“哥，您有购房需求吗？”的时代。价值判断，对房产、政策、资金的判断需要购房者从无到有地摸索。所以，中间还有那么多的空间，等待着我们的开发。