皇城根的老破小为何3万/㎡还卖不掉我掉进公寓的坑发誓以后再也不碰

“100个买房故事”栏目，听听杭州购房者讲述他们的买房经历。

第二期，是酒店式公寓和老破小的故事。

2016年，杭州房地产市场让人觉得只要买进就能赚钱。的确，买到优质住宅的购房者跑赢了通胀，跑赢了银行理财，成为人生赢家。但也不是投资所有房产都有同样结局，“稳赚思维”放在6年后的今天，可能不管用了。

活生生的案例就摆在我们身边。今天，让我们一起来讲讲。

6年“赚”了14万

是血亏还是小赚

如果这6年我拿来买住宅，怎么样的地段都能翻番了吧。

之所以买酒店式公寓，也是因为那个时候刚好G20，市场行情有点“疯”，公寓又不限购，就当银行理财。

2016年10月，我买入南北盛德国际两套51㎡的公寓，均价1万元/㎡出头，当时我算过一笔账，托管给中介，2600元/月，一年收11个月租金就是28600元，年化接近5%，比银行理财要好，正好当时手头有点钱，一下子就买了两套，总价116万元。

开始两年，收益还是很稳定的。2017年，我又买入杭州东站附近三花国际一套酒店式公寓，当时均价2.1万元/㎡都被抢光，现在差不多均价2.5元/㎡以内才能成交。今年2月这套和盛德国际的公寓一起挂牌，但这套到现在都没人来还价。

今年2月，我打算先把两套盛德国际的酒店式公寓卖掉，直接以同期最低的成交均价挂出，结果直到7月才有人问津，最终以总价130万出掉了两套公寓。

CFP供图

没想到，6年后，我是亏本把两套盛德国际酒店式公寓卖掉，6年就“赚”了15万元不到，算上利息和资金成本，应该是亏了。但我觉得亏就亏了，放在手上可能会变成“负资产”。

我今年的任务就是把三套酒店式公寓全部变现去“打新”，后面也不再碰这类产品了。

自这波投资失败后，我也总结了一些经验。首先，不要有“买到肯定赚”的老观念。2018年住宅限购，住宅有一波上涨，部分需求被引导到公寓，盛德国际当时也涨了一点，没想到，现在不光是跌回去，甚至还亏本卖出，真是没想到。

其次，投资还是要谨慎，宁缺毋滥，尽可能找到市场中的“良币”，这样对比下来，住宅肯定比公寓有价值，新房比二手房的机会更多。

只挂3万元/㎡

皇城根老破小依然卖不动

说到城隍牌楼，人们第一时间想到的是皇城根下，充满老杭州的味道，而且离吴山和西湖都近。这么好的地段，这里的老房子现在却不受市场待见。

我的一位客户，手上有一套城隍牌楼的房源，在挂牌一年多时间里，数次降价，现在他已经把心理价位调低到120万元，是目前小区里价格最低的一套。

这套房源属于典型的老破小，建筑面积只有39.5㎡，而且是没电梯的6楼顶楼，装修也很陈旧。房东年事已高，想要卖掉老房子，用这笔钱去养老。

去年四五月份，他的挂牌价为160万元，折合单价4万元，看房的人也有，但就零星几个，那个时候我就感觉到二手房市场的行情开始走下坡路了。

CFP供图

到了今年上半年，二手房市场行情持续下滑，老破小更是一下子跌入低谷，连问的人都没有了。这下房东着急了，找到我把挂牌价调低至140万元，虽然降价有效果，之后每个月有十几组客户来看房，但最终都没能成交。

这几天，老人又找到我，说想继续降价，看看120万元有没有人来问。这个价格挂出去，目前依旧无人问津。

我爱我家App上显示，目前城隍牌楼小区共有20套挂牌房源，挂牌单价都在3.5万元以上，不少房源挂牌单价甚至超过4万元。而成交房源的单价却可能低至3万元以内。

现在二手房源量大，购房者更青睐房龄较新的次新房，学区一般的老破小，即使是皇城根的地段，也卖不出价钱。希望能帮老人早日成交，让他安心养老。