万科万村计划停止「万村改造计划搁浅万科吞下了自酿的苦果」

长租公寓的巨亏，让地产列强们不得不放慢脚步！

从知情人士处获悉，万科的“万村计划”准备放弃部分已签约、但还没有内部改造的城中村房源，正在与房东洽谈违约赔偿事宜。违约房源主要位于深圳坪山、光明等区域。

根据最新指示，凡是没有开工的已签约房源，万科考虑全部违约，按照合同协商赔偿违约金。

据悉，这笔违约金不少，此前万科在深圳上百个城中村拿下近2000栋房源，房间数量高达8万间左右。目前未开工改造房源在一半以上，以每间房每月租金为1000元、违约金按三个月房租测算，万科这一笔违约金将高达1.2亿元。

万科损失的钱不止这些，万科与城中村房东签订的合同没有免租期，即房东将房屋移交给万科后，无论万科是否开工改造，都是开始支付房租给房东。从去年底至今，最少半年时间空置期，这笔费用保守估计在上亿元以上。

“万村改造”早就在深圳就被闹得沸沸扬扬！

2018年6月，一张深圳富士康工厂区张贴的《致富士康员工的公开信》在网上流传。以下为信中所写的部分内容：

“万科来袭，人心惶惶。

近年来，我们的房租一年比一年飞涨，目前的单间达到了700-800元/月，已经占了底薪的三分之一。

如今，万科进行城中村改造，改造后的房子，房租要翻两三倍，岂有此理！简直让我们触目惊心！

我们将面临更大的生活压力，且与我们租房密切相关的住房公积金，长期没有依法缴纳。

… …

公开信中称因万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖新村进行改造而导致租金飞涨，该深圳富士康员工写此公开信要求涨薪。

不少人表示万科带了一个不好的头，现在很多城中村房子被二手房东装修，租金直线飙升！万科挑高价格，炒高了面粉，最后也是自讨苦吃。

深圳城中村的存在，不仅是个历史，更是对社会过渡人群的一种承载！

城中村大部分都是低收入人群，更需要低廉的租房，房租的上涨关系到这些人群的生存问题。据当地人透露，坪山、光明等区域工厂很多都已外迁，如此看来，公寓出现大量空置是显而易见的。

万科的“万村计划”宁可承担高昂的违约金，也不愿“硬撑”下去，可见项目很有可能在整个租赁期都无法实现盈利。说到底长租公寓是个民生行业，要维持市场平衡，如果试图打破，那么必将被消费者所抛弃。

笔者多次强调，租赁事关民生，别以为钱能解决问题！

几千栋房子对企业来说只是一个数字，但是对于里面的租客来说就是人生了，一栋房子里面居住了数百人，数百栋、上千栋房子涉及到数万人甚至十万人的集中搬家，这里面会不会出社会问题，很难讲的，现在虽然没有被新闻爆出来，但是推行的过程中会遇到什么阻力，企业的一线人员是最清楚的。

长租公寓运营商把房子一翻新，环境自然好了，但是房租也马上涨了，这个新闻早就有了，所以原来大家在舆论上欢迎企业大量进入长租领域的态度就发生了改变了，从支持变成了一种抵制了，对于管理层而言，本来是希望你们来缓解市场的租房缓解和房价上涨的压力，但是这种做法却和他们的预期相悖了。

房价可以涨，为啥房租不能涨？

因为房租真的是受到当下收入约束的，而房价上涨，是用未来的钱来支撑的，所以可以消化，另一方面就是租房的人收入低，受收入刚性约束更大，买不了房的人还可以租房，但是如果租不了房那么就只要露宿街头了，这个事情往大了说就事关社会稳定。

“万村计划”的搁浅，还和这张人事公文有关！

2019年5月7日万科官宣，南方区域区首张纪文卸任，转任万科梅沙教育集团CEO。张纪文是典型的新业务导向派掌门人。他提出了「八爪鱼计划」，搞出了新业务在万科南方百花齐放的景象。然而好景不长，投入巨大气力，大规模布局城中村改造，最终仍无法实现盈利。

笔者表示，大部分地产商看好并重点孵化的长租公寓，随着时间推移，难有盈利空间，成为“鸡肋”型创新业务！

短短两个月时间，朗诗地产、远洋集团相继开始剥离长租公寓业务，还有不少开发商系品牌长租公寓也开始停止拿房。

笔者指出，已经习惯高周转的开发商，大多数都做不好存量运营。原因在于，没有那个耐心，而且由资金成本决定，从高到低是非常痛苦的事，开发商的长租创新，抵不过‘高周转’，除非抱着亏5年的决心。无论是长租公寓和养老，多数地产企业没有盈利模型，缺乏独立思考判断，盲目一窝蜂跟进。

早点断舍离，或许是更好的选择！