于洪区平罗湾4号地块「最低单价4500元/平的北于洪平罗湾新城只是四环内的价格洼地」

提起沈阳的置业热点板块，市内的老五区就不说了，应该有很多人知道沈北道义，熟悉浑南，了解经开，可能还很清楚于洪新城、苏家屯，那笔者想问一下，您知道平罗湾新城吗？

您知道这个区域的某楼盘报价最低达到了4500元/平吗？是不是感觉有点不可思议，在沈北、经开楼盘价格普遍上达五位数的今天，沈阳竟然还有房价这么低的区域吗？答案是：有的，就在平罗湾新城！

平罗湾新城在哪里？

对很多人来说，最早认识平罗湾，大约是从宝能水岸康城、五彩阳光城开始的，至今也有许多年了。

近两年，平罗湾新城开始较为频繁地出现在大众视野中——2018年11月，于洪区平罗湾新城北部滨水生态健康居住片区规划正式确立，涵盖造化、旺牛（南/北）、平罗以及高力等单元区块。

2019年10月，沈阳市规划设计研究院发布沈阳市北部副城控制性详细规划，明确指出要构建“一带四组团，一核多中心”的空间结构，至此确立了平罗湾区域中心的地位。

作为蒲河生态经济带的重要节点，平罗湾新城也将成为沈阳中心城区北拓的主要承载区域之一。

沈阳西北部“地矿”或在平罗湾

众所周知，土地是楼市发展的命脉——土地供应源源不断，区域和板块热度持续提高成为可能，房价也才可能随之而不断上扬。

平罗湾新城实景图

一般来说，土地会带来怎样的市场价值，一方面可以通过周边二手房的出售价格来进行横评比较，另一方面就是通过后续入市的土地价值来进行验证。新市府地块、长白湾地块甚至东湖地块的地价和房价稳定上涨，主要原因也在于此。

当下的沈阳，主城区“地荒”持续加剧，并且范围不断外溢，三环内越发“无地可供”，由此，三环内房屋整体的价格体系也慢慢趋于平缓。接下来，沈阳房地产的主战场将逐渐转换到三环到四环之间，甚至逐步发展到四环之外。纵观整个环线区域，沈阳西北部的于洪区平罗湾新城或将因土地储量的优势脱颖而出。

平罗湾新城实景图

关于北于洪的土地储量到底有多少，或许很难有人能精准地回答这个问题，但从近两年的数据看，平罗湾新城的土地供应在全市范围来看还是很可观的。

随着多年规划及配套发展的不断落地，平罗湾新城土地开发已经进入成熟期，基础设施及土地整理工作已全面展开。

目前已知的平罗湾新城可利用土地约150万平，发展空间广阔。2020年，平罗湾5号地块和9号地块入市，共计21万平；今年4月30日的沈阳首次集中土拍中，平罗湾拿出1号地块和4号地块，共计23.4万平，按照目前比较普遍的1.8-2.0容积率计算，建筑面积可达到近90万平。

而这，仅仅是冰山一角。除了正在开发的土地之外，未来在蒲河两侧、沈于路沿线布置居住用地及重点公共服务设施，将形成高品质生活区和地区中心。

平罗湾新城实景图

沿沈彰高速、四环路布置产业用地，满足居住人口的就近择业，拥有大量可开发的土地成为了区域发展的坚实基础，平罗湾新城或将有实力成为沈阳城市发展的潜力股。

四环内房价破万

平罗湾为什么还是“洼地”

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数据显示，2021年5月沈阳商品住宅销售均价为11491元/平，其中和平区销售价均价为20404元/平，浑南区为14588元/平，大东区为14431元/平，沈河区为19925元/平，铁西区为13532元/平，皇姑区为14648元/平，于洪区为11573元/平，苏家屯区为9414元/平，沈北新区为9186元/平。

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而平罗湾新城区域内5月销售均价为9469元/平，远低于其所属行政区于洪区的销售均价,对比其东侧紧邻的道义板块9969元/平的销售均价，低了整整500元/平；亦低于于洪区沙岭板块的9628元/平，和苏家屯会展中心的10089元/平。

纵观5月楼市销售均价，平罗湾新城的销售均价也仅仅高于几个区域：沈北新区虎石台、蒲河新城，以及沈抚示范区等。

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曾经，平罗湾新城的大部分楼盘售价长期徘徊在6000-7000元/平，去年到今年才稍微有了点起色，少部分楼盘上达10000元/平，主要是洋房和叠墅产品。那么，平罗湾的销售均价为什么这么“香”？

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首先，必须提到的就是发展因素。长久以来，平罗湾区域可能并不算是沈阳市甚至于洪区的发展重点，多年前虽然有部分房企进驻，但一直水花不大，宣传力度有限。

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其次，就是地价因素。区域发展慢，几乎必然导致地价不会太高，同时这个区块曾经主要是农业用地和小厂区用地，回收转让的价格也不会太高。

近年来，平罗湾新城的楼面价基本徘徊在2000-3500元/建筑平米，去年到今年的四个地块，也才勉强达到3000 元/建筑平米。其中最高的是招商地产取得的平罗湾1号地块，楼面积3480元/建筑平米，和市区内动辄上万元的价格完全无法比肩。再叠加建筑成本等因素，平罗湾区域内的房屋定价整体不会太高。

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同时，必须指出的是，平罗湾地块的整体配套也不算出色——公交线路的规划较弱，无车基本寸步难行，连共享单车电动车都不在服务范围，仅有的一些公交线路车况也不是特别优越，车隔时间较长；

教育配套趋近于无，唯一值得称道的是前几年落户的省实验北，还是私立签约学校，据了解目前签约学位也所剩无几；医疗配套也是近两年才有的，中国医科大学附属盛京医院沈阳雍森医院刚刚开业没几年。

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可以说，过去的平罗湾，“除了土地多，要啥啥没有！”然而，时间除了是把“杀猪刀”，也是打磨璞玉的利器——近两年来，平罗湾新城已经开始绽放出它独有的魅力。

平罗湾新城可招商地块示意图

政策推进平罗湾新城，蓄力价值发酵

纵观沈阳房地产市场发展历程，不难发现，区域的崛起离不开政策的布局和规划。2019年6月沈阳市自然资源局先后发布了《中心城区控制性详细规划批后公布 于洪区造化单元》、《中心城区控制性详细规划批后公布 于洪区旺牛南单元》、《中心城区控制性详细规划批后公布 于洪区旺牛北单元》、《中心城区控制性详细规划批后公布 于洪区平罗单元》、《中心城区控制性详细规划批后公布 于洪区高力单元》等多条规划信息。

规划信息显示：造化单元为平罗湾新城南部现代化的城市居住片区、旺牛南单元为平罗湾新城的高品质健康居住片区、旺牛北单元为平罗湾新城的滨水健康养老居住片区、平罗单元为平罗湾新城北部的滨水生态健康居住片区、高力单元为平罗湾新城蒲河南岸的产业园区和生态文化居住片区。至此，整个平罗湾新城的规划已经非常明确——未来平罗湾新城将成为一个高品质的的现代化滨水宜居生活区域。

2021年4月28日，由沈阳市于洪区人民政府主办的《2021平罗湾新城发展规划论坛》顺利召开——沈阳市于洪区委常委、常务副区长曹阳先生针对于洪区平罗湾新城规划发展发表重要讲话，他表示：“平罗湾新城一直是于洪区政府重点发展和打造的区域，将要打造‘一带一轴，三心四区’的结构规划，成为百姓眼中的健康城，智慧港、活力区和潜力股。”

从土地发展看，沈阳2016年主城区土地供应占全年全部土地供应的70%；而2020年开始，沈阳三环外土地出让占比达到了70%，由此可见，沈阳房地产市场将继续呈现扩张、外延的发展态势。沈阳市沈建房地产研究所所长表示：“十四五规划下沈阳会迎来新的城市发展机遇，宏观政策扶持下也将出现新的城市增长极。以平罗湾新城为代表的新城新区，将会彰显美好的前景。”

宜居新城，生态赋能区域飞升

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凭心而论，每一个区域或者地块的发展腾飞，必然需要自身拥有一些不可复制的优势与条件——南浑河、北蒲河！水脉，对于沈阳来说就是不可复制的银带资源。

而今，随着政府重点打造蒲河流域的生态景观廊道，尤其是在浑河南岸土地饱和以及高地价高房价的多重因素叠加下，蒲河沿岸区域逐渐呈现出比肩浑河流域的发展潜力。在沈阳市北部，平罗湾新城拥有无法再造的自然生态资源——北面坐拥蒲河廊道，南面环抱沈阳最大城中湖丁香湖。

一河、一湖的自然资源配置奠定了平罗湾生态宜居的发展基础。同时，在于洪区的发展规划中，平罗湾作为北部城区五大中心城区之一，肩负着区级副中心的发展使命，沈阳又一个生态宜居生活区即将面世。

格局扩张，集聚新兴产业

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产业，对于一个区域发展所起到的支撑作用是不言而喻的，产业人口带来的地产红利也被多次验证。

作为于洪区规划中的四大产业发展空间之一，近年来，平罗湾新城的新兴产业已经开始扎实起步——发展以智能物联设备生产及技术研发为主的新兴产业和以商贸服务、文化教育为主的城市产业。

它们所带来的经济拉动与人口导入，都将是平罗湾新兴产业区发展的强大动力与引擎。目前，板块内已集聚了京沈对口合作产业园、北部直播基地等新兴产业园区，君盾物联产业园已经投入运营，而普天大数据双创孵化产业园、丹东永同昌大数据小镇已经签约入驻板块，平罗湾新城将成为沈阳新兴产业最为密集的区域之一。

这也意味着高端精英人群大量聚集于此，更多高科技人才在此落户将使得人口素质获得飞跃式的提升，并有助于高品质圈层的形成，重新定义圈层生活，同时也会带动生活品味的提升，形成良性的正循环，促进区域发展。

未来可期，配套日臻完善

SUMMER

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平罗湾板新城区域内的西江街是沈阳北部城区继北陵大街、黄河大街、南北快速干道之后的又一条影响城市布局的街路，南北走向贯穿起二环至四环，南接淮河街通达铁西主城；未来规划建设地铁9号线北延线（南北）、地铁11号线（东西），以三环路、四环路、文大线为横向轴线，建立了畅通的交通格局。

从距离来看，平罗湾新城与丁香湖板块，沈阳航空航天大学、沈阳师范大学、辽宁大学、沈阳医学院等道义区域的大学形成了5公里生活圈；10公里直达皇姑核心区域，13公里通达北站CBD和铁西主城区，这个距离远低于沈阳18.5公里的城市半径，通达的交通为平罗湾新城的发展提供了更多的可能。

近年来，随着常住人口的增多，政府在公共服务方面也做了诸多努力，目前区域内建有北部文化艺术中心、辽宁省实验中学北校区、辽宁省实验中学分校阳光小学、沈阳现代制造服务学校、辽宁广告职业学院等人文配套以及盛京医院雍森分院等医疗公共服务中心。2020年，南京街第一小学于洪分校、126中学于洪分校正式进入平罗湾新城，将助力整个区域教育水平的全面提升，平罗湾将迎来教育资源新时代。

品牌房企，实力布局平罗湾

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作为沈阳市未来发展的重点区域，平罗湾新城从产业到交通、医疗等各项城市配套都在不断升级完善，居住氛围越来越浓郁。尤其是各大品牌房企的纷纷入驻，更是对平罗湾新城价值的高度认可，不断夯实着平罗湾新城价值的蝶变升级！

恒大·西江天悦

恒大·西江天悦在售产品为高层和洋房产品，项目承袭了“恒大系”专属的碧湖美景、欧风园林，栖居于此即可俯瞰万千繁华，又能悦揽四季美景，繁华与盛景兼得。

同时配建超高配比风情商业街区，签约地利生鲜等品牌，从此繁华无需远行。

产品面积：

高层90-145平；洋房115-149平

参考价格：

高层8500-9500元/平，洋房8600元/平

沈阳恒大西江天悦鸟瞰图

400-690-1777接通后拨打321

更多楼盘信息请点击：沈阳恒大西江天悦

学府美的城

学府·美的城择址平罗湾核心居住区，北邻蒲河南岸生态走廊，独享小鲸鱼岛稀缺资。

项目精铸“两区一轴一环一带五境八园”园林盛景，打造全龄生活场域；同时搭载美的置业5M智慧家居，营造舒适安全的智慧家居生活体验，让一点一滴的美好融入到生活每个细节之中。

学府美的城鸟瞰图

产品面积：

小高86、99平；洋房105、128平

参考价格：

小高10000元/平；洋房11800元/平

400-690-1777接通后拨打353

更多楼盘信息请点击：学府美的城

永同昌·西江月

永同昌·西江月打造了23万平新中式建筑府邸，是永同昌集团在沈阳布局的第一子。

项目以叠墅、洋房、高层为主打产品，以3米层高、奢阔楼间距、超大赠送等设计，敬献平罗湾板块诗意舒居。

为了进一步提升居住品质，永同昌·西江月引入万科物业，知名物业品牌加持贴心生活。

产品面积：

高层88、105平；小高84、105平；类洋房91、102平

洋房89、110、128、145平；叠墅153平

参考价格：高层7300-8500元/平；小高8000-9000元/平

类洋房8500-9100元/平；洋房9000-10000元/平

叠墅11000-14000元/平

永同昌·西江月实景图

400-690-1777接通后拨打322

更多楼盘信息请点击：永同昌·西江月

民安·海逸康城

民安·海逸康城临近小南河生态景观带，拥享得天独厚的生态宜居环境，独创入户庭院式海派园林景观，园区绿化率高达35%。

项目总建筑面积约27万平，涵盖高层、小高层、洋房全系产品，全配精装设计。

项目签约沈阳市实验学校于洪分校，业主专享，2021年9月1日小学、初中同步开学。

民安·海逸康城效果图

产品面积：

精装高层65、82、86平；精装小高65、79、85、98平

参考价格：

高层10400-11000元/平；小高12000-13500元/平

400-690-1777接通后拨打311

更多楼盘信息请点击：民安·海逸康城

世茂·云图

世茂·云图在产品打造上因地制宜，规划了云系小高，和大面宽的洋房产品，户型设计特别出挑，能满足不同客群所需。

同时项目打造“全龄生活 6M理想住区”，全龄段互动立体园林，在标准化与个性化两方面找到了融合点，将为众多家庭成员构建适合自己的生活场景，开启全新的生活方式。

世茂·云图实景图

产品面积：小高82、102平；洋房116-130平

参考价格：小高8300元/平；洋房9300元/平

400-690-1777接通后拨打362

更多楼盘信息请点击：世茂·云图

富禹·金科繁梦里

金科携手富禹强强联合，以产品为核心，打造1 1＞2的品牌公信力。富禹·金科繁梦里，系多重生活设施精心打造的新年轻一代的梦想之居，以纯粹低密的现代化园区，融入自然与都市之间，让未来居住于此的青年一代享受完全不同于传统沉闷社区的缤纷生活。

富禹·金科繁梦里实景图

产品面积：小高80、95、108平

参考价格：8700-9200元/平

400-690-1777接通后拨打315

更多楼盘信息请点击：富禹·金科繁梦里

结语

今年沈阳4.30集中土拍中，平罗湾新城的1号和4号地块迎来了招商蛇口和富禹地产，持续赋能平罗湾新城。

除了上述已经进驻的品牌房企之外，平罗湾新城还将有土地陆续入市。

在众多实力房企的共同打造下，城市北部下一个高品质居住区已经呼之欲出！

END

更多关于本篇详情请参见2021年

《沈城楼市报》第23期第30-33页

为什么巨鲸搁浅了，没办法救它？

遇到搁浅的巨鲸，救它才是最残忍的行为，反之，注射“安乐死”是人类最后的温柔，死亡的鲸鱼更像是一枚定时炸弹，有些地方官员为了解决这种隐患，甚至还会用炸弹来引爆巨鲸尸体。

目前救援巨鲸的技术难度是不存在的，充其量就是吊起来后转移到船上，接着把它放回大海，但只要巨鲸搁浅了，基本上这条鲸鱼的生命也就走到了尽头，有时候大自然就是这么残酷，当然部分也是人为因素导致的。

在漫长的进化岁月中，鲸鱼的视力功能已经逐渐退化，但鲸鱼进化出了另一种探路方式，那就是“回声测距”。

鲸鱼可以通过发射范围超大的超声波，在接收回波后判断自身跟障碍物的距离，跟蝙蝠差不多。

正常情况下，鲸鱼绝对不会乱跑，因为动物的本能就是求生，而不是寻死。

但在“导航”失灵的情况下，鲸鱼苦于“近视眼”，很容易迷路，接着就是搁浅，下面是鲸鱼“导航”失灵的几种因素。

1.磁场混乱

2016年，29条鲸鱼集体搁浅死亡，这种情况引来了科学家的好奇心，最后在长时间的解剖分析后，科学家发现29条鲸鱼十分“年轻”，体内“导航器官”并没有问题，那么又是什么因素导致29条鲸鱼集体搁浅呢？

最后科学家将此次鲸鱼集体搁浅事件的诱因锁定在了2015年12月的太阳风暴活动身上，太阳的喷发物中含有大量的带电粒子跟辐射，地球部分区域范围的磁场因此产生变化，而这些鲸鱼正是受此影响，在磁场混乱的情况下，不知不觉朝着错误的方向前进了很多天，最后不幸搁浅。

2.回声定位系统受损

有时候鲸鱼因为上浮速度过快，会导致体内氮气浓度迅速变高，氮气气泡就会压迫神经系统，从而造成毛细血管堵塞，接着就是影响肌肉导致骨头坏死，在这一系列反应之下，鲸鱼的回声定位系统就会遭到破坏。

此外鲸鱼头部附近的寄生虫，也会对它的回声定位系统造成一定影响，当然也存在领航鲸的问题，因为鲸鱼有群居性，当领航鲸的回声定位出现问题，导致搁浅时，后面的鲸鱼可能都不带思考的就跟了上去，结果只能集体搁浅。

还有一种可能就是人工化学毒素，航海公司为了避免各种藻类、贝类寄居在船底，所以会在船底涂抹高浓度的三丁基锡、三苯基锡等有机含锡毒物，而鲸鱼有时候离人类的船只又比较近，这些毒素在水溶之后进入鲸鱼体内，会对它们的神经系统跟内脏造成一定影响，自然回声定位系统也会受到损伤。

3.军方声呐的影响

随着人类文明的发展，各种海洋军事活动日益增多，而军方声呐采用的也是超声波回声定位，而且功率更高。

当鲸鱼跟军用声呐接触时，它们往往会受到很大的惊吓，可能还会误认为是某种强大的猎食者，所以出于条件发射，它们会慌乱的四处逃窜，没准一下子就逃到了浅水区，接着就搁浅了。

上面讲过鲸鱼为什么会搁浅，最核心的知识点就是“鲸鱼回声定位系统受损”，但只要鲸鱼搁浅一次，它就会遭受不可逆转的损伤。

鲸鱼体型庞大，像蓝鲸完全可以长到100英尺长，150吨重，在海洋中，鲸鱼是靠着水的浮力在支撑，但只要鲸鱼到了岸上，在没有了浮力的加持下，这就意味着鲸鱼需要自己抗下自己的体重。

在重力的作用下，鲸鱼的身体会向下挤压内脏，不需要多久，鲸鱼的内脏组织就会遭到破坏。

所以，搁浅对于鲸鱼来说，是最痛苦的死法，因为它完全是被自己“压死”的，而且在脱水的情况下，情况更加糟糕。

那么有人会说了，当鲸鱼刚刚搁浅，体内器官还未遭到严重破坏时，咱们把它送回海里不就好了吗？

你“今天”就算帮忙把他送回海里，可能这条鲸鱼“明天”还会搁浅，因为大部分情况下，搁浅的鲸鱼是因为自身“导航系统”坏了，只有当鲸鱼是因为太阳活动、军方声呐、领航鲸而搁浅，它才有可能重获新生，但这种几率很小很小，小到不切实际。

没人会24小时盯着所有海岸，同样也没有救援设备、人员24小时待命，如此庞大的体重，就算想救，没个几小时也救不下来，搁浅的鲸鱼在几小时内，它的内脏肯定会被自己给压坏，这点毫无疑问。

所以，搁浅的鲸鱼几乎没有重返深海的可能性，就算获救，绝大多数鲸鱼还会搁浅，这样的痛苦还要承受第二次……如果发现的早，人类能做的，就是尽量帮它减轻痛苦，即有关部门帮它“安乐死”。

鲸鱼在海洋中死亡的过程，有个很文艺的名称，那就是“鲸落”，一鲸落万物生。

然而当鲸鱼在陆地死亡时，它也有个听起来很残忍的名称，那就是“鲸爆”。

鲸鱼的尸体真的会爆炸，这是因为鲸鱼体内的食物以及内部组织都是会微生物分解，在分解过程中会产生大量的甲烷、氢硫化物以及氨等气体，当鲸鱼的出气口因为腐烂被慢慢堵塞时，鲸鱼体内的气体就会越积越多。

而鲸鱼的皮又很厚实，这就导致它体内的气体会被不断压缩，当这些气体达到临界点时，鲸鱼的尸体就会轰然爆炸，威力十分惊人。

2004年，中国台湾台南市就曾发生过“鲸爆”事件，甚至有人怀疑是不是在搞生化武器……

当时一条身长17米，重达50吨的抹香鲸不幸搁浅，很多科学家都想研究抹香鲸，所以找来了吊机，在花费整整13小时后，抹香鲸终于被吊起转移。

就在转移过程中，很多老百姓为了一睹抹香鲸的真容，不顾有关部门提醒，偷偷在附近观看，结果当这辆托载着鲸鱼的大卡车途径闹市街道时，抹香鲸尸体突然爆炸，街道四周顿时都是抹香鲸的身体组织，那个场面恶心至极……

幸亏没有人员伤亡，但遗留下来的腥臭味却久久没有散去……

很多地方在发现搁浅鲸鱼尸体后，通常会拉起警戒线，防止人员靠近，有些是等它自然爆炸，有些则是通过人为投放炸药的方式，提前引爆。

看到这里，不得不感叹鲸鱼的凄惨下场……

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